ค้นหา
  • ห่วงใย Thai Biz

Covid-19: Impact on the Real Estate Market in Thailand

อัพเดตเมื่อ: เม.ย. 23


รายการ CEO Talk พลิกวิกฤต ตอนที่ 4  

วันจันทร์ที่ 20 เมษายน 2563 เวลา 14.00 – 15.00 น.


แขกรับเชิญ - คุณอธิป พีชานนท์ กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

ดำเนินรายการ - คุณเพ็ญศรี สุธีรศานต์ เลขาธิการและผู้อำนวยการ สมาคมบริษัทจดทะเบียนไทย

จากผลกระทบของการแพร่ระบาดของเชื้อโควิท-19 ทำให้เกิดผลกระทบต่อทุกภาคส่วน หลายท่านได้ให้ความสนใจว่าวิกฤตครั้งนี้ได้ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง วันนี้ เราได้รับเกียรติจากคุณอธิป พีชานนท์ กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และดำรงตำแหน่งนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย


ภาพรวมของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันนี้เป็นอย่างไรบ้าง และจากการแพร่ระบาดของโควิท-19 ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างไรบ้าง

ภาพรวมของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนี้มีผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรฐกิจตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมาเนื่องจากสงครามการค้าที่เกิดขึ้นระหว่างสหรัฐกับจีน กระทบต่อการส่งออก และส่งผลให้ยอดกำลังซื้อของคนบางกลุ่มลดลง เมื่อเห็นสัญญาณดังกล่าว ภาครัฐก็ได้มีโครงการกระตุ้นภาคอสังหา ริมทรัพย์ออกมาส่วนหนึ่ง เช่น เมื่อปลายปีที่แล้วมีการปรับลดสัดส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองสินเชื่อ โครงการบ้านดีมีดาวน์ เป็นต้น ทำให้ดูมีแนวโน้มที่จะดีขึ้นในภาคอสังหา แต่เมื่อการแพร่ระบาดของโควิท-19 เกิดขึ้นในประเทศไทย ส่งผลกระทบอย่างชัดเจนมากขึ้น ยอดขายของที่อยู่อาศัยทุกประเภทตลอดทั้งปีมีโอกาสติดลบสูง อัตราการเติบโตคาดว่าจะติดลบประมาณ 25% โดยเฉพาะยอดขายคอนโดมิเนียมซึ่งตอนนี้ติดลบประมาณ 40% และน่าจะยังกระทบต่อเนื่องไปอีก ทำให้มองว่า ยอดขายทั้งปีของปีนี้เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว จะติดลบไม่ต่ำกว่า 40% ถึงแม้ว่าหากสถานการณ์ดีขึ้น และรัฐบาลอาจมีมาตรการกระตุ้นเศรฐกิจเพิ่มเติมในช่วงครึ่งหลังของปี คิดว่าคนก็อาจจะยังชะลอการซื้อคอนโดมิเนียมในปีนี้ก่อน รวมทั้งความต้องการซื้อเพื่อลงทุนเพื่อให้เช่าก็ลดลง อีกทั้งการเช่าและการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติ เช่น ชาวจีน ลดลงอย่างมาก ทำให้ภาพรวมแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมจะลดลง


ส่วนบ้านจัดสรรยังสบายใจขึ้นมาหน่อย ยอดขายบ้านจัดสรรใหม่นั้นตกลง แต่ก็น้อย เนื่องจากคนยังเห็นว่าที่อยู่อาศัยยังเป็นปัจจัยสี่ที่สำคัญ รวมทั้งเมื่อเกิดวิกฤติการแพร่ระบาดครั้งนี้ ทำให้คนเปลี่ยนรูปแบบการทำงานเป็น Work from Home มากขึ้น จึงมีความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่บ้านมากขึ้น ด้วยระยะเวลาอันสั้นที่เกิดขึ้นประมาณ 2-3 สัปดาห์ จะเห็นว่าตัวเลขคนซื้อบ้านใหม่ที่สร้างเสร็จแล้วสูงขึ้น เมื่อศึกษาข้อมูลเชิง Big Data จะเห็นว่าคนกลุ่มนี้สนใจซื้อบ้านสร้างเสร็จแล้วมากขึ้น ทำให้ยอดขายบ้านจัดสรรทั้ง กรุงเทพ ปริมณฑล และต่างจังหวัดไม่ค่อยตก บางพื้นที่เพิ่มขึ้นมาด้วยซ้ำ แต่เมื่อรวมกันทั้ง 2 sector ทั้งคอนโดและบ้านจัดสรร ภาพรวมยอดขายทั้งปียังลดลงมากเนื่องจากสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่ลดลงมาก เชื่อว่าทั้ง 2 sector นี้รวมกัน ยอดขายทั้งปีจะลดลงประมาณ 25% แต่จะพยายามให้ติดลบน้อยที่สุด


ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเกี่ยวข้องกับ backlog ที่ขายแล้วแต่ยังสร้างไม่เสร็จและรอการโอน โดยปกติมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 7- 8 แสนล้านบาท แต่ปีนี้การโอนจะได้รับผลกระทบมากเนื่องจากหลายคนอาจจะถอดใจ ไม่สามารถดาวน์ต่อ หรือหากดาวน์ต่อได้ก็กลัวว่าจะไม่สามารถผ่อนต่อได้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ทางสมาคมฯ จึงได้มีแนวทางถึงสมาชิกสมาคมฯ ให้เจรจากับลูกค้าด้วยทางเลือกอื่น เช่น ผ่อนปรนให้ย้ายเงินดาวน์ที่โครงการใกล้เสร็จแล้วแต่ยังไม่พร้อมโอน ให้สามารถโยกไปยังโครงการอื่นที่ยังไม่เสร็จเพื่อขยายเวลาในการโอนออกไป รวมทั้งการปรับเปลี่ยนขนาดยูนิตให้เล็กลง หรือการพักเงินดาวน์ เพื่อให้มี parking period เช่น ให้พักไว้ได้ 6 เดือน หลังโควิท-19 ค่อยกลับมาคุยกัน เป็นต้น เพื่อเป็นการออมชอม ผ่อนปรน และผ่อนผันให้กับลูกค้า และเป็นผลดีกับผู้ประกอบการด้วย แต่ต้องยอมรับว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงอย่างมาก ดังนั้น อาจจะเห็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมาเกือบเท่ากับยอดขายใหม่คือ ลดลง 25% หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 6 แสนกว่าล้านบาท แต่ก็ถือว่าเป็นตัวเลขไม่ได้ทรุดเกินไปมากนัก เนื่องจากเราเข้าใจในสถานการณ์ ทุกคนก็ต้องพยายามปรับตัว ต้องบริหารสภาพคล่องของเราด้วย

กลุ่มบ้านจัดสรรกลุ่มใดที่ได้รับความสนใจและยังพอไปได้ในสถานการณ์ช่วงนี้เป็นโครงการในช่วงระดับราคาไหน

สัดส่วนใหญ่ของลูกค้าโครงการบ้านจัดสรรช่วงนี้จะเป็นกลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลาง คือ 1.5 ล้าน – 5 ล้านบาท ตั้งแต่ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว เป็นกลุ่มที่มีจำนวนลูกค้ามากที่สุด คิดเป็นเกือบ 60% ของตลาด กลุ่มที่มีกำลังซื้อน้อยกว่า 1.5 ล้านบาทยังมีน้อย เนื่องจากธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่วนกลุ่มที่ราคาสูงกว่านั้นก็มีจำนวนหนึ่งที่การชะลอการตัดสินใจ เพราะอาจจะมีที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว หรือเพียงแต่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเท่านั้น หรือบางกลุ่มที่สามารถซื้อเป็นเงินสดได้ ก็มีการชะลอการตัดสินใจอยู่บ้าง


จากที่รัฐบาลได้มีประกาศมาตรการช่วยเหลือต่างๆ เช่น ลดอัตราการผ่อน หรือลดอัตราดอกเบี้ย ส่วนนี้มีผลแล้วมากน้อยแค่ไหน

มาตรการนี้เป็นการช่วยเหลือลูกค้าปัจจุบันของธนาคารที่มีการกู้ไปแล้วและกำลังผ่อนอยู่ และอาจจะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ช่วงนี้ เช่น อยู่ระหว่างการลาโดยไม่รับค่าจ้าง (Leave Without Pay) หรืออาชีพอิสระ ขายของหรือทำธุรกิจไม่ได้ ธนาคารก็ช่วยแบ่งเบาภาระในช่วงนี้ ส่วนลูกค้าใหม่ที่กำลังจะยื่น หรือกำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ ยังไม่ค่อยมีมาตรการช่วยเหลือเท่าไหร่ แต่เป็นการเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งก็เข้าใจความจำเป็นของธนาคารถึงการป้องกันความเสี่ยงที่มากขึ้น แต่ก็อยากมองว่าทำอย่างไรจะอยู่บนพื้นฐานที่สมเหตุสมผลและอยู่บนความพอดี ทางผู้ประกอบการเองก็ปรับตัวโดยพยายามแจ้งให้ลูกค้ารับรู้เบื้องต้นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ลูกค้ารับรู้และปรับตัวได้ทัน


จากจำนวน inventory ที่มีเพิ่มมากขึ้น อาจจะกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการ หลายรายเองก็มี Promotion หรือ Campaign ต่างๆ มากมาย แนวโน้มของสถานการณ์การซื้อขายหรือการทำการตลาดลักษณะนี้จะเป็นอย่างไร และจะใช้เวลานานแค่ไหน

ตราบใดที่สภาพทางเศรษฐกิจยังไม่เอื้อให้คนซื้อ ผู้ประกอบการก็ยังคงต้องกระตุ้นตลาด แต่จะเป็นการกระตุ้นโครงการที่มีของอยู่แล้ว เพราะการเปิดโครงการใหม่นั้นยังต้องชะลอไว้ก่อน เมื่อถึงจุดหนึ่งที่เกิดดุลยภาพขึ้น ซึ่ง demand กับ supply จะมาเจอกัน การทำการตลาดในลักษณะนี้ก็จะค่อยๆ น้อยลงไป แต่ขณะนี้ที่เรามี inventory มากขึ้น เราจำเป็นต้องรีบขายออกไป จึงต้องมีโปรโมชั่นลักษณะนี้ ซึ่งถือว่าเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อที่มีความพร้อมจะได้เปรียบ ผู้ที่สามารถซื้อได้ในช่วงนี้จะได้เปรียบที่จะได้ของที่คุ้มค่า ราคาไม่สูง และคุณภาพดี ผู้ประกอบการอย่างเราก็ถือว่าเป็นการยอมเสียในส่วนของส่วนต่างของกำไรไปบางส่วน แต่เราต้องรักษาสภาพคล่องเอาไว้


เนื่องจากธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เข้ามาระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ค่อนข้างมาก และช่วงนี้เป็นช่วงของการครบกำหนดชำระคืนของตราสารหนี้ในส่วนของภาคอสังหาฯ

คุณอธิป มีความคิดเห็นอย่างไรบ้าง

การออกหุ้นกู้ในภาคตลาดตราสารหนี้ (Bond Market) ถือว่าเป็นแหล่งทุนแหล่งหนึ่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีการเติบโตค่อนข้างเยอะในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ต้นทุนทางการเงินของตราสารหนี้ ถูกกว่าการกู้โดยตรง (Direct Project Finance) จึงทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากหันมาออกหุ้นกู้กันเยอะเพื่อระดมทุน แทนการกู้กับสถานบันการเงินโดยตรง เมื่อการออกหุ้นกู้ทำให้ตลาดตราสารหนี้เติบโตขึ้นอย่างมาก ทำให้มีการผ่อนปรนมาตรการบางอย่างเช่น หุ้นกู้บางตัวไม่มีการจัดอันดับ หรือ rating ซึ่งมองว่าค่อนข้างน่ากังวล เพราะเรามองว่ามาตรฐานการทำ rating หรือมาตรฐานอื่นๆ เช่น การให้ผลตอบแทนกับผู้ถือหุ้นกู้ในอัตราที่เหมาะสมเป็นเรื่องสำคัญ การที่หุ้นกู้บางตัวไม่ได้ถูกจัด rating และให้ผลตอบแทนที่สูงเกินความเป็นจริงของตลาด เป็นเรื่องที่น่ากังวลมาโดยตลอด เพราะผู้ออกหุ้นกู้ในลักษณะเช่นนี้ อาจเป็นไปได้ว่าไม่สามารถหาแหล่งเงินทุนจากแหล่งอื่น และเมื่อถึงเวลาครบกำหนด หรือต้องคืนเงินกับผู้ถือหุ้นกู้ก็อาจจะไม่สามารถหาเงินมาชำระคืนได้ เกิดการ rollover หรือออกหุ้นกู้ตัวใหม่จากหุ้นกู้ตัวเดิมที่ครบกำหนด และเมื่อถึงเวลาต้องชำระคืนจริงๆ และไม่มีเงินมาชำระคืนได้ก็จะเกิดการ default ของหุ้นกู้ ซึ่งเสี่ยงกับเสถียรภาพทางการเงินในระบบ และกระทบในระดับประเทศได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการภาคอสังหาที่ดีควรต้องทำ projection ก่อนออกหุ้นกู้แล้วว่าต้องเตรียม cash inflow ให้เพียงพอในการคืนหนี้อย่างไร ผู้ประกอบการสร้างภาระผูกพันธ์ไว้แล้วต้องหาวิธีที่ conservative ที่สุดในการชำระคืนผู้ถือหุ้นกู้ และไม่คิดเองว่าจะทำ rollover ไปอีกเพื่อออกหุ้นกู้ตัวใหม่มาชำระตัวเก่า เพราะถ้าออกตัวไม่ได้ก็จะมีปัญหาเกิดขึ้น

คุณอธิปมองว่าพระราชกำหนดที่รัฐออกมาล่าสุด เกี่ยวกับการสร้างเสถียรภาพของการออกหุ้นกู้ของภาคเอกชน หรือ Bond Debenture จะช่วยได้มากน้อยอย่างไรบ้าง

ผมคิดว่าจะช่วยได้มาก ซึ่งถ้าหากไม่ทำอะไรจะทำให้ตลาดหุ้นอาจจะ crash ได้ และผู้ถือหุ้นกู้ได้รับผล กระทบแน่นอน และในอนาคตกการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนก็จะยากขึ้น แต่ต้องมาดูว่ามาตรการที่เข้ามาช่วยเหลือของรัฐ นั้นเป็นไปตามกรอบที่กำหนดไว้หรือเปล่า เช่น การออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อไปชำระหนี้ให้กับหุ้นกู้ตัวเก่า ต้องพิจารณาถึงคุณสมบัติเป็นไปตามเงื่อนไขกำหนดของธนาคารแห่งประเทศไทยหรือไม่ เงื่อนไขต่างๆ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดก็ควรเป็นเงื่อนไขตามมาตรฐาน เช่น ต้องให้หุ้นกู้ทุกตัวทำ rating ด้วย เพราะรัฐเองก็ไม่ควรอุ้มของไม่ดี หรือผู้ออกหุ้นกู้เองเมื่อเห็นว่าไม่สามารถชำระเงินคืนเมื่อครบกำหนดได้ และไม่มีคุณสมบัติตามเงื่อนไขของรัฐบาล ก็ควรจะเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างหนี้แต่เนิ่นๆ ดีกว่าปล่อยให้เกิด default และกระทบเป็นวงกว้าง ทุกคนควรต้องดูแลตัวเอง เหมือนกับที่เราดูแลรักษาสุขภาพของเรา ธุรกิจเองก็เช่นเดียวกัน ถ้าเรารู้ว่ามีความเสี่ยงอะไรในอนาคต เราต้องรีบวางแผนในการดูแลตัวเองด้วย


วิกฤตที่เกิดขึ้นครั้งนี้ เมื่อเทียบกับครั้งก่อน เช่น วิกฤตต้มยำกุ้ง ในปี 40 หรือวิกฤตการเงินที่ผ่านมา ในฐานะที่อยู่ในธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ คุณอธิปมองว่าวิกฤตรอบไหนที่หนักกว่า

ถ้ามองในมุมของธุรกิจ วิกฤตเมื่อปี 40 ถือว่าหนักกว่า แต่ถ้ามองมุมของประชาชน รอบนี้ถือว่าหนักกว่า จะเห็นว่าผลกระทบจะกลับข้างกัน วิกฤตปี 40 เกิดจากปัญหาภาคธุรกิจที่สร้างหนี้เกินความสามารถในการรับผิดชอบของตัวเอง และค่าเงินบาทที่ลอยตัว ธุรกิจจึงกระทบมากและกระทบต่อสถาบันการเงินหลายแห่งต้องล้มไป ทำให้โครงสร้างทางการเงินอ่อนแอลง ช่วงนั้น ถือว่าประชาชนกระทบน้อย แต่ในครั้งนี้ เกิดจากการระบาดของเชื้อโรค และกระทบต่อสภาพการใช้ชีวิตของประชาชนโดยตรง และกระทบเศรษฐกิจตามมา ภาคธุรกิจเองถือว่ายังไม่อ่อนแอหรือยังพอมีเงินในกระเป๋า เพียงแต่เราไม่มีรายได้ใหม่เข้ามาเท่าที่ควร เพราะเกิดการชะลอตัวของเศรษฐกิจที่ผ่านมากบวกกับการแพร่ระบาดของโรคในช่วงนี้ แต่ถ้าเมื่อไหร่ที่สถานการณ์ทางสังคมและทางสาธารณสุขดีขึ้น หลังสถานการณ์แพร่ระบาดครั้งนี้ เศรษฐกิจก็จะตามมาและเดินหน้าแน่นอน เหมือนเราพร้อมจะวิ่งและอยากออกไปวิ่งเต็มที่ แต่เนื่องด้วยสถานการณ์ เรายังออกไปวิ่งไม่ได้ ต่างกับปี 40 ถึงแม้รัฐบาลอยากให้ออกไปวิ่งแต่เราก็วิ่งไม่ได้ เพราะไม่มีแรงจะวิ่งและมีแต่หนี้ ซึ่งต่างจากครั้งนี้ จะเห็นว่ามีภาคธุรกิจกำลังขอให้รัฐบาลค่อยๆ ผ่อนปรนมาตรการบางอย่างเพื่อให้กลับมาเริ่มกิจกรรมทางเศรษฐกิจอีกครั้ง แต่ขึ้นอยู่กับทางรัฐบาลว่าจะเห็นสมควรให้เริ่มเปิดได้เมื่อไหร่ เชื่อว่าหลังโควิท-19 นี้ เศรษฐกิจจะกลับมาเดินหน้าต่อ เพียงแต่บางภาคธุรกิจ เช่น การท่องเที่ยว หรือการส่งออกอาจจะยังกลับมาทันทีไม่ได้ เพราะต่างประเทศเองก็กำลังมีปัญหา การลงทุนจากต่างประเทศก็อาจจะเป็นไปได้ยาก ดังนั้น เราจึงควรต้องกลับมาดูการบริโภคภายในประเทศ หรือ domestic consumption และการลงทุนภายในประเทศของเราก่อนดีหรือไม่ รัฐบาลอาจจะลงทุนนำหน้า เพื่อสร้างความมั่นใจให้นักลงทุนภายในประเทศ


ถึงแม้ว่าการดำเนินงานด้านระบบสาธารณสุขของประเทศไทยดูเหมือนจะสามารถดูแลการระบาดของเชื้อโควิท-19 ได้เป็นอย่างดี แต่ประชนชนก็ยังกังวลจากที่ได้เห็นบางประเทศเมื่อได้ผ่อนปรนมาตรการ Lockdown แล้ว ทำให้มีตัวเลขผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้น ทางสภาหอการค้า หรือภาคธุรกิจมีความกังวลเรื่องนี้มากน้อยแค่ไหน

ทางสภาหอการค้าและในภาคธุรกิจเองก็มีความกังวลเรื่องนี้ แต่ต้องยอมรับว่าระบบองค์กรก็มีความคิดหลากหลาย สภาหอการค้าเองจะไม่สนับสนุนภาคธุรกิจก็เป็นไปไม่ได้ แต่การสนับสนุนภาคธุรกิจให้ออกไปวิ่งในตอนนี้จำเป็นต้องมีมาตรการป้องกันและระวังออกมา โดยสภาหอการค้าเองได้ถูกแต่งตั้งโดยภาครัฐให้ดูแลในเรื่องการฟื้นตัวของธุรกิจ โดยเราได้แบ่งโซน จัดพื้นที่เสี่ยง (area-based) ออกเป็น 4 ประเภท เช่น ประเภทที่มีความสูง คือประเภทที่ยังมีการติดเชื้ออยู่ และติดเชื้อเพิ่ม รวมทั้งแบ่งตามประเภทของธุรกิจ (sector-based) เช่น ธุรกิจสถานบันเทิงต่างๆ เป็นต้น ซึ่ง ถ้าเราจะเริ่มผ่อนผันมาตรการ เราจะเริ่มจากประเภทของพื้นที่และประเภทของธุรกิจแบใดก่อน และจำเป็นต้องมีมาตรการอะไรบ้างเพื่อไม่ให้เกิดการแพร่ระบาดเพิ่มเติม เช่น มาตรการที่เราใช้อยู่ในปัจจุบัน เป็นต้น การจำกัดจำนวนคนในการเข้ารับการบริการ หรือห้างร้านต่างๆ สิ่งเหล่านี้มีรายละเอียดของมาตรการรองรับอยู่ แต่ถ้าจะรอการแพร่ระบาดให้จบก่อน หลายคนก็อาจจะยังไม่เห็นด้วย และถ้าจะเริ่มเปิดก็ต้องมีมาตรการมา รองรับและต้องเฝ้าระวัง และประเมินถึงสถานการณ์ในระยะต่อไป การที่ทำเช่นนี้ถือว่าเป็นการเดินทางสายกลางโดยที่ไม่สุดโต่งไปด้านเดียวเกินไป


ภาคธุรกิจ ทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจอื่นๆ ควรต้องปรับตัวให้เข้ากับ New Normal ที่กำลังเกิดขึ้นอย่างไรบ้าง

ผลจากวิกฤตโควิท-19 จะสะท้อนให้เห็นจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น คนทำงานที่บ้านมากขึ้น ถ้าเป็นด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาจต้องปรับตัวโดยคำนึงถังปัจจัยดังนี้


  1. Function ของที่อยู่อาศัย จากที่บ้านเคยเป็นเพียงที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง แต่เมื่อแนวโน้มคนมีลักษณะการทำงานที่บ้านมากขึ้น หลังจากโควิท -19 คนจำนวนหนึ่งอาจไม่จำเป็นต้องเดินทางไปทำงานในเมืองเหมือนเดิมเลยก็ได้ ดังนั้น เราต้องมาดูเรื่องการออกแบบที่อยู่อาศัยที่ให้เพิ่มพื้นที่ใช้สอยอื่นเพื่อรองรับความต้องการที่เปลี่ยนไป เช่น เพิ่มพื้นที่ห้องทำงาน เป็นต้น

  2. Size หรือ ขนาด เราดูว่าจะสามารถออกแบบในระดับงบประมาณเดิมในลักษณะ Affordable Price at Possible House ได้อย่างไร โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ค่อนข้าง sensitive กับราคา

  3. Location หรือ ทำเล ของอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนไป จากเหตุการณ์ในครั้งนี้ทำให้เปลี่ยนพฤติกรรมของคนได้ จากที่ต้องรีบเร่งเดินทางออกไปทำงานในเมือง เป็นการทำงานที่บ้านแทน ทำให้เห็นแนวโน้มของทำเลที่อยู่อาศัยจะเกิดการกระจายตัวมากขึ้น เพราะมีคนจำนวนหนึ่งสามารถทำงานที่ไหนก็ได้

  4. นำระบบ IT มาใช้ในพื้นที่อยู่อาศัยมากขึ้น เช่น ทุกบ้านจะติดตั้ง wifi เพื่อความสะดวกในการ connect กับคนภายนอก รวมทั้ง trend ของ IOT หรือ Internet of Things จะเพิ่มมากขึ้น ดังนั้น การออกแบบในอนาคตอาจต้องให้ความสำคัญกับระบบ IT และ Connectivity เพื่อทำให้สิ่งนี้สามารถตอบโจทย์และช่วยเติมเต็มในวิถีชีวิตของผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

  5. แนวโน้มขนาดและความจำเป็นของ Office Building อาจจะลดลง จึงมีการออกแบบพื้นที่อาคารหรือที่อยู่อาศัยในแนวใหม่ช่วงระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมา เป็นแบบ mixed-use มากขึ้น เช่น เป็น retails ผสมกับที่อยู่อาศัย หรือ office ผสมกับ retails หรือรวมทั้งสามอย่างเลย ทั้งเป็น retails ผสมกับ office และก็เป็นที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งตอนนี้จะเห็นว่า office เองก็อาจจะไม่จำเป็นแล้ว เพราะคนไม่จำเป็นต้องรวมกันที่ office และ retails เองก็มาอยู่บน online มากขึ้น เพราะคนออกมาซื้อของไม่ได้ เป็นต้น

  6. Digitalization เพราะจะมีการเปลี่ยนรูปแบบของธุรกิจ หรือเกิด Business Transformation ขึ้น จากเมื่อก่อนที่ต้องทำการตลาดผ่านสื่อต่างๆ เช่น โฆษณาใน billboard หรือจัด event หรือใช้สื่ออื่นๆ แนวโน้มของกิจกรรมทางการตลาดเปลี่ยนไป คนรับข้อมูลและศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจซื้อผ่าน internet มากขึ้น เช่น ในช่วงที่อยู่บ้าน ไม่ออกไปไหนถ้าไม่จำเป็น แต่คนก็ออกมาที่โครงการเพื่อซื้อบ้าน เพราะได้ศึกษาข้อมูลในระดับหนึ่งจาก internet ดังนั้น การนำเสนอ หรือรูปแบบของ website ต้องเน้นเรื่อง digital marketing มากขึ้น ซึ่งธุรกิจอื่นๆ ก็จำเป็นต้องปรับตัวลักษณะนี้เหมือนกัน

  7. Urbanization Trend เปลี่ยนไป จากที่เคยมองว่าคนจะย้ายจากชนบทหรือต่างจังหวัดเข้ามาสู่เขตเมือง ก็ต้องมามองใหม่ จากช่วงสถาณการณ์การระบาดของโควิท-19 ที่เกิดขึ้น ที่คนโยกย้ายจากเมืองกลับสู่ชนบทหรือต่างจังหวัด เพราะค่าครองชีพถูกกว่า และในเมืองมีการระบาดของโรคมากกว่า ดังนั้น จากที่เคยคาดว่าพื้นที่ชนบทจะลดน้อยลงและพื้นที่ในเขตเมืองจะมากขึ้นก็จะเปลี่ยนไป ซึ่งเป็นข้อมูลในการวางแผนของภาคอสังหาฯ ที่เป็นภาพใหญ่ต่อไปในอนาคต

ปัจจุบันนี้ ศุภาลัย เดินหน้าทางธุรกิจ หรือมีการชะลอโครงการในช่วงนี้อย่างไรบ้าง และมีสัดส่วนในการขยายโครงการในกรุงเทพและต่างจังหวัดอย่างไรบ้าง

ปัจจุบัน ศุภาลัย ทำทั้งสองส่วน คือ เน้นการเดินหน้าในโครงการที่ได้ซื้อที่ดินและมีการเตรียมโครงการไว้แล้ว ซึ่งเราจะหยุดไม่ได้ และได้เดินหน้าในโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ส่วนคอนโดมิเนียม โครงการไหนที่ซื้อที่ดินมาแล้วแต่ยังไม่ได้ทำอะไร เราก็ชะลอไว้บ้าง ส่วนโครงการที่กำลังก่อสร้างหรือเริ่มดำเนินการแล้วเราต้องสร้างให้แล้วเสร็จ สิ่งหนึ่งที่อยากฝากกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คือ เราอย่าชะลอจนกระทบต่อลูกค้า อะไรที่เป็นความรับผิดชอบของเราที่ได้ขายไปแล้ว เราจะชะลอไม่ได้ และอย่าให้กระทบกับผู้รับเหมาและ supplier เพราะเมื่อวิกฤตหายไปแล้ว เมื่อเราต้องการเดินหนาต่อ ผู้รับเหมาและ supplier จะไม่เชื่อใจและไม่ไว้วางใจทำงานกับเรา ดังนั้น ต้องไม่ทิ้งผู้รับเหมาและ supplier เราต้องไม่ทิ้งพนักงาน และลูกค้า ปัจจุบันศุภาลัยมีโครงการประมาณ 112 โครงการ ตามกรุงเทพ ปริมณฑล และต่างจังหวัด ในกรุงเทพ ปริมณฑล มีประมาณ 70 โครงการ และต่างจังหวัดอีกประมาณ 40 กว่าโครงการ ในพื้นที่ 13 -14 จังหวัด ซึ่งต่างจังหวัดเราจ้างพนักงานที่เป็นคนในพื้นที่ สิ่งที่แต่ละผู้ประกอบการควรต้องทำ คือในช่วงวิกฤตเช่นนี้เราต้องรักษาพนักงาน และสนับสนุนให้การช่วยเหลือเพื่อให้กำลังซื้อในท้องถิ่นไม่ได้รับผลกระทบ และถ้ามีอะไรที่เราช่วยได้เราจะยื่นมือเข้าไปช่วยในแต่ละท้องถิ่น สิ่งนี้จะสะท้อนออกมาเมื่อสถาณการณ์กลับมาเป็นปกติ เหมือนเป็น CSR แต่เป็น CSR โดยธรรมชาติ


นอกจากนี้ ศุภาลัย ยังทำโครงการในต่างประเทศด้วย เช่น ออสเตรเลีย ใน 3 เมืองใหญ่ คือ Melbourne Perth และ Brisbane และยังเดินหน้าตามปกติ ซึ่งมีอยู่ประมาณ 13 โครงการ โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 12 โครงการซึ่งทำมาแล้วเกือบๆ 12 ปี และคอนโดมิเนียมแบบ low-rise อีก 1 โครงการที่เพิ่งเริ่มทำ โดยเราร่วมเป็น Joint venture กับ partner ท้องถิ่น แต่บางโครงการเราถือ 100% บางโครงการเราถือ 50% และบางโครงการเราถือน้อยกว่า 50% ที่ออสเตรเลียเองก็ได้รับผลกระทบจากโควิท-19 เช่นกัน และคล้ายๆ กับบ้านเราคือบ้านจัดสรรได้รับผลกระทบน้อย เพราะคนจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย ตอนนี้เรากังวลเรื่องเดียวคือยอดขายใหม่ลดลง แต่ยอดขายของ backlog และยอดโอน เราจะพยายามให้ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ เพราะเราเองก็ได้ปรับตัว เช่น แจ้งเตือนลูกค้าตั้งแต่เนิ่นๆ ว่าผ่านการประเมินการขอสินเชื่อกับธนาคารหรือไม่ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้เราสามารถแก้ปัญญาในสัดส่วนตรงนี้ได้อย่างมาก


คุณอธิปมองว่าราคาที่ดินจะลดลง หรือ ปรับตัวสูงขึ้นหรือไม่

โดยปกติตามหลักแล้ว เมื่อเกิดวิกฤตเช่นนี้ราคาที่ดินควรต้องลดลง แต่ครั้งนี้แปลกมาก คิดว่าเจ้าของที่ดินคงประเมินว่าเหตุการณ์ครั้งนี้เป็นเรื่องชั่วคราว จึงยังกล้าถือเอาไว้ ไม่ยอมลดราคามากและไม่รีบขายออกมา ยังคิดว่าที่ดินยังเป็น limited supply อยู่ แต่พอผ่านไปซักระยะเวลาหนึ่งจะเห็นว่าผู้ประกอบการเองก็ไม่ได้เร่งที่จะไปซื้อเพื่อพัฒนามากนัก ดังนั้น ความต้องการซื้อที่ดินก็จะลดลง เมื่อถึงเวลานั้นเจ้าของที่ดินอาจลดราคาลงมาก็เป็นได้ จะเห็นว่าช่วงนี้ไม่ค่อยมีคนตุนที่ดินมากนัก เพราะการซื้อที่ดินตุนไว้เป็นการชะลอของสภาพคล่อง แต่อสังหาริมทรัพย์เป็นอะไรที่ปรับตัวได้ ถ้าเราซื้อมาแพงเราก็ยังสามารถขายไปในราคานั้นได้


ในช่วงนี้ ศุภาลัย มีการดูแลหรือช่วยสนับสนุนพนักงานตามจุดต่างๆ หรือ site งานต่างๆ อย่างไรบ้าง

ในฐานะที่ประธานคณะกรรมการในส่วนของการบริหารความเสี่ยง (Risk Management Committee) ทางคณะกรรมการได้ออกมาตรการมากพอสมควร เช่น การดูแลความปลอดภัยของพนักงาน ไม่ให้เสี่ยงต่อการติดเชื้อ มีจุดคัดกรองที่เป็นระบบ พนักงานที่ทำงาน office บางส่วนก็ทำงานที่บ้าน ซึ่งจะทำให้ลดจำนวนในพื้นที่สำนักงานได้ แต่เนื่องจากตาม site งานอาจจะดูแลยากเนื่องจากมีทางเข้า-ออกหลายทาง และนอกจากพนักงานของเราแล้ว ยังมีผู้รับเหมาและ supplier แต่เราก็ต้องรักษามาตรฐานด้านความปลอดภัยและด้านสุขอนามัยไว้ เพื่อไม่ให้คนในพื้นที่ทำงานของเราเสี่ยงต่อการติดเชื้อ และในปัจจุบันก็ยังไม่พนักงาน หรือผู้รับเหมาและ supplier ติดเชื้อเลย

สุดท้ายนี้อยากให้คุณอธิปฝากกำลังใจถึงทุกคน ทั้งผู้ประกอบการ รวมทั้งคุณหมอ และ บุคลากรทางการแพทย์

ผมว่าเราได้ผ่านวิกฤมาหลายครั้ง ในชีวิตผมเองมีทั้ง gulf war ต้มยำกุ้ง สึนามิ น้ำท่วม วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ ซึ่งเราก็ผ่านมาได้ เชื่อว่าครั้งนี้เราก็จะสามารถผ่านมันไปได้เช่นกัน ที่สำคัญเราต้องมาดูว่าทำอย่างไรให้เรามีความเข้มแข็ง สามารถสร้างเสถียรภาพให้ตัวเองและพร้อมที่จะเดินหน้าต่อไปได้เมื่อวิกฤตผ่านไป และต้องดูแลคนที่เกี่ยวข้องกับเรา หรือ stakeholder ของเราให้ครบ ไม่ว่าจะเป็นพนักงาน ลูกค้า supplier ในกรณีผมก็จะเป็นผู้รับเหมา และผู้ถือหุ้น สิ่งที่เราทำได้คือเราต้องไม่สร้างปัญหาให้ตัวเอง คือต้องมีการเตรียมตัวให้ดี ทำอย่างไรให้เรารอดช่วงนี้ได้ และไม่สร้างปัญหาด้านสภาพคล่อง ช่วงนี้ต้องให้ความสำคัญกับสภาพคล่องก่อนกำไร เพราะถ้าเราดูแลตัวเราเอง และ stakeholder ของเราให้ดี เมื่อผ่านช่วงนี้ไปได้ เพื่อไปหาโอกาสใหม่ๆ ที่จะตามมา อยากให้กำลังใจ และขออวยพรให้ทุกท่านผ่านไปด้วยดี ปลอดภัย และมีสุขภาพแข็งแรง


ถอดความโดย: ADGES Co., Ltd.

ดู 79 ครั้ง

© 2020 by ADGES